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▲這個購屋世代薪資不變甚至於更差，當房價反轉時，還是背負高點買入的房價，與父母的「成功」經驗相反，現在考慮買房的年輕朋友應該謹慎為之。（示意圖／ETtoday資料照）
●錢世傑Dr. J／低王道銀行借款好過嗎調的法律及投資研究者。
老媽：怎麼還不存錢買房？
常常聽到許多父母會對著年輕人碎碎唸：「你們的薪水不錯了，我們當年才幾千元薪資，一咬牙就買了房；雖然一開始辛苦了一點，但只要工作努力，薪水就會增加，房貸的負擔壓力也會愈來愈輕。」
▲每月總薪資趨勢圖（紅線部分假設貸款20年）。（圖／錢世傑提供）
父母繼續說到：「現在能有這間溫暖的家，讓你這個小兔崽子住在裡面，都是我年輕時打拼的結果，而且房價還增值，如果當年沒買這間房子，現在根本買不起了。所以，趕緊存錢打拼買房，不要下了班只會玩手機。」
分析父母的觀點，可以發現其經驗值的世代背景：
1.一開始薪資低，努力工作，薪資就會變高。
2.薪資變高，房貸壓力會愈來愈輕。
3.房價會增值，現在不買未來就買不王道銀行借款沒過會通知嗎起。
4.不買房，就是不努力。
父母的世代背景：1980年經濟快速成長期
父母生處於早期經濟快速發展的時期，隨著二次大戰的戰後嬰兒潮，全國人潮開始湧向都市工業新興區，房子蓋的速度遠遠不如猛爆型需求；然而當時的房價還真是便宜，1980年代的薪資一個月大約才1萬元不到的薪資，房子一坪也頂多5萬、10萬的便宜價格。
如果在那時候咬牙買下房子，隨著經濟成長率、薪資的快速噴出與上升，1990年隨隨便便都是一個月3萬以上的薪資，負擔的房貸還是當年便宜價格，自然生活壓力愈來愈輕；所以父母就誤以為努力工作、薪資會愈來愈高，負擔房價愈來愈輕鬆，還可以享受房價增值快感的錯覺，自然而然地也會希望子女複製其「成功」經驗。
薪資不動、房價下跌
這一個世代不同，隨著2003年房地產價格開始大幅度增漲後，2012年左右來到高峰，目前正在高檔震盪，房價逐漸下滑也已成為主流意見，不過大家都在抱怨好像也沒什麼下跌。
▲內政部營建署-住宅價格指數。（圖／錢世傑提供）
動輒20萬到100萬元一坪的房屋價格，可是薪資卻還在3萬左右徘迴，有個4萬就很開心了。假設現在咬牙買房，扛下30年的漫長貸款，這個世代的平均薪資未來上揚的機率可能不大，負擔房價愈來愈輕鬆的感覺恐怕不復存在，房價增值的前景更是天方夜譚，甚至於像是日本一樣反轉下跌。
換言之，這個購屋世代薪資不變甚至於更差，當房價反轉時，還是背負高點買入的房價，與父母的「成功」經驗相反，現在考慮買房的年輕朋友應該謹慎為之，父母也應該反省強迫下一代買房，到底是愛他們還是害了他們？
人口結構將使房價面臨巨大壓王道銀行貸款試算力
從購屋需求人口逐漸減少，又一直欠缺外來人口彌補人口結構上的缺口，再加上最晚2022年總人口數即將反轉的震撼，房地產價格下跌的情況可以預見。
其次，繼承集中化的現象正持續上演中，隨著老年人口死亡人數快速增加，未來死亡人口一年將超過30萬人，出生人口會低於一年15萬人；過多的不動產繼承給少數的下一代，也就是筆者時常掛在嘴上的「繼承集中化」。以前下一代一堆人，繼承者大概分到半間房子就不錯了，未來下一代人少，可能每個人都可以分到一間、兩間，也降低了購屋的需求。
▲全國住宅移轉筆數（第一次登記+買賣vs繼承+贈與）。（圖／錢世傑提供）
或許有人會說，分到的財產都是鄉下的老舊房舍，自己在都市打工，還是有買房子的需求。這個說法並沒有錯，但仍然有許多下一代繼承的房子位於都市地區（減少需求），或者是會賣出鄉下的房子（增加供給），對於房地產價格趨勢屬於負面的影響。
未來房價的變化
「都市集中化、鄉村崩潰化」，蛋黃區比較不會下跌，但對於一般年輕人也不是買得起的房價。蛋黃區以外的房價應該有下跌的空間，等到10年後，20萬人口開始進入人口主力之際，屆時房價必然有一番腥風血雨的下殺狂潮。
請自己思考判斷：
1.政府急著要你買房的目的是否王道銀行過件率王道銀行信貸利率要你接刀？
2.父母要傳授買房成功經驗是否基於不同的經濟背景？
思考完之後，再來決定是否買房，或許薪資未必漲，但至少房價不會買在高點。
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